Investigación

Vivienda: mujeres y desarrollo urbano

El 6 de octubre el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) presentó el Reporte Anual de Vivienda 2020, cuyo objetivo es describir los factores que incidieron en la evolución del sector vivienda del primer semestre de 2019 al primer semestre de 2020. En esta edición, se incluyeron dos análisis específicos que se relacionan con un par de agendas en las que el IMCO tiene particular interés: mujeres y desarrollo urbano. A continuación se presentan los principales hallazgos de dichas secciones.

Mujeres y la vivienda financiada por Infonavit

Las brechas entre hombres y mujeres en el mercado laboral, como una menor tasa de participación económica y menores salarios para las mujeres, se reflejan también en el mercado de vivienda. En particular, las mujeres tienen una menor capacidad de ahorro que influye en los créditos que obtienen. Sin embargo, es posible observar que las mujeres con mayores ingresos obtienen viviendas de mayor calidad.

Durante 2019, el Infonavit otorgó 126 mil millones de pesos para comprar viviendas nuevas o existentes, de las cuales el 33% fue captado por mujeres. El monto promedio del crédito para las mujeres fue de 371 mil pesos, 4.9% menor al monto promedio otorgado a los hombres. En parte, esto se asocia a que las mujeres contaron con un salario diario integrado 15.3% menor que el de los hombres y un saldo en la subcuenta de vivienda 16.5% menor al momento de adquirir una vivienda.

Conforme el nivel de ingreso es mayor, las mujeres tienden a adquirir viviendas con caseta de vigilancia y mejor infraestructura (agua potable, drenaje, luz en la zona, alumbrado público, vialidades terminadas y gas natural). Las mujeres también tienden a adquirir más departamentos en condominio, lo que podría reflejar que optan por  sacrificar el espacio por un entorno más seguro.

Más instituciones deberían replicar análisis como el del Infonavit, que analicen los registros administrativos para encontrar diferencias entre sexos y que son de suma importancia para diseñar mejores políticas públicas en favor de las mujeres. Además, estos hallazgos son una razón adicional para fomentar programas de vivienda asequible al interior de los centros urbanos que cumplan con las características que prefieren las mujeres y abran oportunidades para su desarrollo económico.

Factores que influyen en los precios de la vivienda 

En este reporte, el Infonavit realizó un análisis sobre cómo la economía urbana, la densidad poblacional y la del empleo contribuyen a explicar las diferencias entre los precios promedio de las viviendas. Se corrieron cuatro modelos econométricos para identificar qué tanto influyen factores como empresas, salario promedio, grado de escolaridad, densidad poblacional y robo de vehículos.

En resumen, el precio de la vivienda se ve afectado por la competencia por el espacio entre las empresas y las familias, ya que ambas buscan beneficiarse de estar cerca del lugar más productivo. Los municipios y zonas con oportunidades económicas y servicios son atractivos para el talento y las empresas, lo que incrementa la demanda por el suelo y con ello su precio, incentivando la utilización de espacios más pequeños e incrementando aún más la densidad. La presión de la demanda sobre suelo escaso en zonas cercanas a los polos de productividad es exacerbada por regulaciones que obligan a nuevas construcciones a destinar espacio para cajones de estacionamiento.

Desde hace ya un par de años, el IMCO ha propuesto eliminar los requerimientos mínimos de cajones de estacionamiento con el fin de aumentar el espacio de construcción destinado a viviendas asequibles y reducir los costos de construcción asociados a la creación de estos espacios. Además, se deben permitir los usos de suelo mixto y aumentar la densidad permitida para las unidades de vivienda. Esto aumenta la viabilidad financiera de proyectos de viviendas asequibles en zonas centrales donde el suelo es limitado.